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Schönheitsreparaturen; Die jüngsten Entscheidungen des Bundgerichtshofes

Nahezu alle Mietverträge enthalten eine oder mehrere Klauseln, mit welcher die notwendigen Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis auf die Mieter übertragen werden. Welche Klauseln wirksam sind und welche nicht, damit beschäftigt sich die Rechtsprechung seit Jahrzehnten. Wird eine Schönheitsreparaturklausel von den Gerichten als unwirksam angesehen, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vornehmen oder vornehmen lassen. Am 18.03.2015 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit Fragen zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln auseinandergesetzt und sich in Bezug auf unrenoviert übergebenen Wohnraum und der Quotenabgeltungsklausel endgültig von seiner bisherigen Rechtsprechung abgewandt.

Der BGH war bisher davon ausgegangen, dass Schönheitsreparaturen formularmäßig auch dann auf einen Mieter abgewälzt werden können, wenn der Mieter selbst die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übernommen hatte. Das bedeutete nicht, dass der Mieter schon zu Beginn seiner Mietzeit verpflichtet gewesen wäre, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Vielmehr war die Klausel nur dann wirksam, wenn sie sich auf Reparaturarbeiten, die während seiner Vertragzeit notwendig geworden waren, bezog. An dieser Ansicht hält der BGH mit seinem Urteil nicht mehr fest. Die Klausel sei unangemessen, weil sie den Mieter damit auch verpflichte, Gebrauchsspruen eines vorherigen Mieters auf seine Kosten mit zu beseitigen - so der BGH heute. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Beseitigung der Gebrauchsspuren seines Vorgängers anbietet. Dann kann auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden. Indem zu entscheidenden Fall reichte es dem BGH allerdings nicht aus, dass der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses auf die halbe Monatsmiete verzichtete, weil Streicharbeiten in drei Zimmern einer Vier-Zimmer-Wohnung erforderlich waren.

Wann eine Wohnung unrenoviert oder renoviersbedürftig ist, hängt vom Einzelfall ab und muss im Streitfall von einem Richter beurteilt werden. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung dann, wenn sie Gebrauchsspuren aus dem vorhergehenden Mietverhältnis aufweist. Unwesentliche Gebrauchsspuren sind unbeachtlich, wenn der Gesamteindruck der Wohnung einen renovierten Zustand vermittelt. Das bedeutet also nicht, dass alle Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind, wenn der Vermieter nicht zuvor die gesamte Wohnung frisch renoviert hat. Einzelne Ausbesserungsarbeiten können ausreichen, wenn dadurch ein renovierter Gesamteindruck entsteht.

Quotenabgeltungsklauseln wurden für die Fälle vereinbart, in denen Mieter auszogen, bevor die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Vertrag fällig wurde. Mit der Klausel wurde der Mieter verpflichtet, sich anteilig an den bei fortgesetztem Gebrauch der Wohnung fällig werdenden Schönheitsreparaturen zu beteiligen.

Solche Klauseln sind nach dem Urteil des BGH vom 18.03.2015 unwirksam, und zwar gleichgültig, ob der Mieter die Wohnung im renovierten oder aber im renovierungsbedürftigen bzw. unrenovierten Zustand übernommen hat. Der BGH begründet dies damit, dass der Mieter die tatsächliche Kostenbelastung nicht einschätzen könne. Die Berechnung der Quote basiere auf dem voraussichtlichen Renovierungsbedarf, der sich mutmaßlich bei fortgesetztem Wohnverhalt des Mieters ergeben würde.

Darum rät der Vorsitzende von Haus & Grund Lemgo, Norbert Stukenbröker: "Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages immer die auf der neuesten Rechtsprechung basierenden Mietverträge von Haus & Grund verwenden und sich entsprechend durch den Verein beraten lassen".

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