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Wie Mieterschutz letztlich Mieter verdrängt

Im Auftrag von Haus & Grund Deutschland untersuchte das Consulting-Unternehmen des Deutschen Institus für Wirtschaft, DIW Econ, die Auswirkungen aktueller wohnungspolitischer Vorschläge auf den Mietwohnungsmarkt. Anhand einer Untersuchung der Politikvorschläge von SPD, den Grünen, der Linken und der Berliner Landesregierung zeigt eine Studie, wie Mieterschutz letztlich Mieter verdrängt.

Für ihre Untersuchung haben die Forscher den Zusammenhang zwischen Mietregulierung und der Mieterquote untersucht. Dafür nutzten sie zunächst ein Modell, das die Intensität der Wohnungsmarktregulierung mit einem Intex messbar macht. In einem zweiten Schritt betrachteten die Forscher, wie sich die Maßnahmen auf die Mieterquote auswirken.

Das Ergebnis: Alle Politikvorschläge der Parteien lassen die Mieterquote in den nächsten zehn Jahren zurückgehen. Um 4,5 Prozentpunkte würde die Mieterquote sinken, wenn die Politikvorschläge der Linken und des Berliner Senats für Deutschland gelten würden.

Viele Vorschläge der Parteien verschärfen bestehende Regulierungsinstrumente für den Mietwohnungsmarkt. Eine besonders starke Verschärfung der Mietpreiskontrolle wird von der Linken und der Berliner Landespoliktik verfolgt: Mietendeckel und Co. bedeuten einen totalen Mietenstopp. Die Verschärfungen der SPD zur Mietpreisbremse wiken da milder. Die Politikvorschläge der Grünen zur Verschärfung der Mietpreiskontrolle haben keine Wirsamkeit im Index. Die Grünen setzen dafür besonders stark auf staatliche Mangelverwaltung, um knappen Wohnraum umzuverteilen. So wirkt sich die verpflichtende Nutzung von Wohnraum insbesondere bei spekulativem Leerstand sowie die Möglichkeit der Vergesellschaftung von Wohnungen gegen Entschädigung auf den Index aus.

Wenn die Mieten und Wohnungsmärkte immer weiter reguliert werden, geben über kurz oder lang Eigentümer zunehmend ihre Mietwohnungen auf. Schon überbordende Anforderungen und bürokratische Hemmnisse lassen die Attraktivität des Vermietens sinken. Spätestens wenn sich das Vermieten aber nicht mehr rentiert, müssen Eigentümer eine Entscheidung über die Fortsetzung der Vermietung treffen. So werden Mietwohnungen mit zunehmender Regulierung als Eigentumswohnungen an Selbstnutzer verkauft.

Verstärkt wird der Angebotsrückgang dadurch, dass regulierte Wohnungen günstiger bleiben. Die Mieter halten länger an ihren Wohnungen fest, auch wenn sich die Lebenssituation ändert. Wohnungssuchende müssen derweil die höheren Mieten der unregulierten Wohnungen in Kauf nehmen oder versuchen, auf Eigentumswohnungen auszuweichen.

Gewinner starker Regulierung sind nur Bestandsmieter. Auch schon sobald sich ihre Haushaltssituation verändert, können sie nur schwer ihre Wohnsituation entsprechend anpassen: Ehe odeer Scheidung, Nachwuchs und Auszug erwachsender Kinder, körperliche Einschränkungen und Pflegebedürftigkeit oder der Tod eines Haushaltsmitglieds - die Gründe, seine Wohnungsgröße auf die aktuelle Haushaltssituation anzupassen, sind vielfälig, die Möglichkeiten immer weniger.

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