Willkommen beim Haus und Grund Lemgo e.V.

Das Lemgoer Rathaus

Der Haus und Grund Lemgo und Umgebung e.V. ist die neutrale Eigentümerschutz-Gemeinschaft von mehr als 900 Haus-, Wohnungs-, und Grundeigentümer aus Lemgo und Umgebung.

Damit sind wir der mitgliederstärkste Haus und Grund Verein im Kreis Lemgo. Wir vertreten die Interessen unserer Mitglieder gegenüber den Mietern, den Handwerkern, der Politik und den Institutionen der Kommunalverwaltungen (Städte und Gemeinden). Eine solche starke Gemeinschaft kann seine Interessen sehr überzeugend darlegen. Der Mitgliedsbeitrag beträgt jährl. nur 50,00 Euro. [mehr]


Jahreshauptversammlung 2017

"Energetische Sanierung, Fördermittel und die Vorteilswelt der Stadtwerdke Lemgo" - darüber informierten Stadtwerke-Prokurist Matthias Sasse und Energieberaterin Kristine Wendrich die Mitglieder in der Jahreshauptversammlung 2017 von Haus & Grund Lemgo am 20. März im Gemeindehaus St. Marien. Zu dieser konnte Vorsitzender Norbert Stukenbröker wiederum zahlreiche Mitglieder begrüßen.

In seinem Geschäftsbericht ließ Stukenbröker zuvor die Vereinsaktivitäten des Jahres 2016 Revue passieren. "Besonders erfreulich ist, dass der Verein auch im vergangenen Jahr wieder neue Mitglieder gewinnen konnte. Derzeit sind es über 1.000 Mitglieder", sagte Stukenbröker.

Stukenbröker trug auch den Bericht zu den Vereinsfinanzen vor. An diesem hatten die Rechnungsprüfer Susanne Buchholz und Detlef Krüger nichts zu beanstanden. Auf ihren Antrag hin wurde der Vorstand einstimmig entlastet und Sigurd Kalke zum neuen Rechnungsprüfer bestimmt.

Im Rahmen turnusmäßig anstehender Wahlen zum Vorstand wurde Kathrin Hutter einstimmig als stellvertretende Vorsitzende bestätigt. 

Auch die Annahme des Haushaltsplans für das laufende Jahr war dann nur noch reine Formsache.

"Energetische Sanierung, Fördermittel für Alt- und Neubau und die neuen Kundenvorteile der Stadtwerke Lemgo". Zu diesem weitgespannten Thema hatte Vorsitzender Norbert Stukenbröker mit Matthias Sasse und Kristine Wendrich kompetente Referenten gewinnen können. Sasse, Bereichsleiter Vertrieb bei den Lemgoer Stadtwerken, stellte die vielfältigen Vorteilsangebote und aktuellen Aktionen für die Kunden der Stadtwerke vor.

Energieberaterin Kristine Wendrich informierte über die Beratungsangebote des Energie- und Umweltzentrums und ging schwerpunktmäßig auf die Fördermöglichkeiten für Maßnahmen in Alt- und Neubauten ein.

"Für den altersgerechten Umbau und auch für den Einbruchschutz stehen attraktive Programme zur Verfügung", so die Expertin.

Zum Abschluss ihrer Informationen gingen Wendrich und Sasse noch gerne auf weitere Fragen aus dem Kreis der Mitglieder ein.


2. Regionaler Wohnungsmarktbericht für OWl vorgelegt

Wohnungsmärkte enden nicht an der Stadtgrenze. Erstmals 2011 wurde ein Wohnungsmarktbericht für die Region erstellt, nun liegt der 2. Regionale Wohnungsmarktbericht für OWL vor.

Realisiert wurde er im Rahmen einer Kooperation der Kreise in OWL und der Stadt Bielefeld mit Unterstützung der NRW.Bank. Auch der aktuelle Bericht zeigt deutlich, dass sich in OWL nicht nur die Kreise und die Stadt Bielefeld, sondern auch innerhalb der Kreise die Gemeinden und Städte sehr unterschiedlich entwickeln. In der Tendenz ist ein West-Ost-Gefälle festzustellen. Zusammenhänge bestehen zwischen Verkehrs- und Wirtschaftsachsen einerseits und Siedlungsschwerpunkten andererseits.

Die Baulandpreise haben sich im Durchschnitt seit 2009 in OWL kaum verändert; gleichwohl sind sie in einzelnen städtischen Lagen deutlich gestiegen. Bei den Neubauten überwiegen in den Kreisen in OWL die Ein- und Zweifamilienhäuser. In der Stadt Bielefeld hingegen wurden doppelt so viele Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern als in Ein- und Zweifamilienhäusern erstellt.

Die Bestände an öffentlich geförderten Mietwohnungen werden bis 2025 in ganz OWL weiter deutlich zurückgehen. Dieser Rückgang wird auf angespannten Wohnungsmärkten wie Bielefeld und Paderborn das Angebot im unteren Mietpreissegment weiter reduzieren. 

Nach der Bevölkerungsvorausberechnung für den Zeitraum 2014 bis 2030 müssen die meisten Kommunen in OWL mit einem Bevölkerungsrückgang rechnen. Auch wenn die Veränderungen in den Kommunen sehr unterschiedlich ausfallen werden, gilt in der Regel, dass die jüngere Bevölkerung (30 Jahre) abnehmen und die ältere (ab 65 Jahre) zunehmen wird.

Auf dem Verbandstag von Haus & Grund OWL am 23. Juni haben die Delegierten aus den verbandsangehörigen Vereinen die Ergebnisse des Berichts diskutiert. Der vollständige Wohnungsmarktbericht für OWL enthält noch weitere Analysen und Entwicklungen. Er ist z.B. unter www.bielefeld.de (Wohnungsmarktbeobachtung) verfügbar.


Haus & Grund: Die tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht

Toleranz bei Angabe von Wohnflächen bleibt notwendig!

 

Ein Toleranzbereich bei der Angabe von Wohnflächen ist notwendig. Die in einem Praxistest ermittelten Messdifferenzen sind zu groß. Darauf macht der Verband Haus & Grund Deutschland und auch Haus & Grund Lemgo aufmerksam. "Die tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht", stellte der Vorsitzende von Haus & Grund Lemgo ebenfalls fest. Wenn bei der Vermessung einer Wohnung durch drei Experten drei Ergebnisse mit bis zu 16 Prozent Abweichung herauskämen, dürfe der Gesetzgeber davor nicht die Augen verschließen. Eine hinreichend große Toleranz sei für alle Vertragspartner - Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer - hilfreich.

Der Verband hat in den vergangenen Monaten jeweils eine Doppelhaushälfte sowie eine Altbauwohnung von Fachleuten vermessen lassen. Dabei traten Messungenauigkeiten und handwerkliche Fehler zutage. Zudem interpretierten die Messexperten die zugrundeliegenden Berechnungsvorgaben der Wohnflächenverordnung unterschiedlich. So hätten einige Vermesser eine Terrasse gar nicht in die Wohnfläche einbezogen, andere einen Balkon zu einem Viertel oder zur Hälfte. "Wenn ein Eigentümer seine Immobilie vermessen lässt und dafür bis zu 1.050 Euro ausgibt, muss er sich auf die Ergebnisse verlassen lassen können. Da die Ergebnisse niemals einheitlich sein werden, muss es eine praxisgerechte Toleranzspanne nach oben und unten geben. Ansonsten wird es künftig deutlich mehr Streit über die Wohnfläche geben als bisher, so Norbert Stukenbröker

Hintergrund: 

In ihrem Koalitionsvertrag hatten CDU, CSU und SPD 2013 vereinbart, sie wollten "für alle Rechtsgebiete klarstellen, dass nur die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche z.B. für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten sein kann". Diese Regelung strebt die Bundesregierung mit einem Gesetz an, dass derzeit im Bundesjustizministerium erarbeitet wird und Anfang kommenden Jahres im Entwurf vorliegen soll.


Klimaschutzplan 2050: Wohnungswirtschaft legt Mitarbeit im Bündnis auf Eis

Alle wohnungswirtschaftlichen Verbände -BFW, BID, DDIV, GdW, Haus & Grund Deutschland, IVD, vdp und ZIA haben heute mit einem Brief an die Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel, den Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel, die Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks und den Chef des Bundeskanzleramtes Peter Altmaier gegen die einseitige überproportionale Belastung der Immobilienwirtschaft im Klimaschutzplan protestiert und erklärt, bis zu einer Korrektur des Plans die Mitarbeit im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen ruhen zu lassen. Dies wurde in einer gemeinsamen Pressemitttelung kommuniziert.

Am 14. November 2016 hat das Bundeskabinett den Klimaschutzplan 2050 beschlossen. Dieser soll den Weg in ein weitgehend treibhausgasneutrales Deutschland im Jahr 2050 aufzeigen. Für das Jahr 2030 wird darin das Gesamtziel einer Treibhausgasminderung von mindestens 55 Prozent gegenüber 1990 fixiert. Dieses Gesamtziel wurde erstmals auch auf einzelne Sektoren herunterbrochen. Dabei wurde völlig überraschend die Rediktionsziele zulasten des Gebäudesektors verschoben. Eine Entlastung der Kohleindustrie führte zur Verschärfung der Einsparziele im Gebäudesektor um acht Millionen Tonnen CO2 bis zum Jahr 2030.

Haus & Grund Deutschland hatte sich bereits am Montag mit einer Pressemitteilung gegen den Beschluss geäußert.


CDU/FDP-Koalitionsvertrag: Haus & Grund sehr zufrieden

Der Verband Haus & Grund bewertet den Koalitonsvertrag von CDU und FDP als sehr eigentümerfreundlich. Die Abschaffung der Mietpreisbremse, die Anhebung der Eigentumsförderung die Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren gehören zu den zahlreichen Verbesserungen.

 

Die gescheiterte Mietpreisbremse (Mietbegrenzung auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete), die Kappungsgrenzenverordnung (Mietanpassung max. um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), Die Kündiungssperrfristverordnung und die Zweckentfremdungsverordnung werden wieder abgeschafft.  "Mieter müssen nun aber keine Sorge vor steigenden Mieten haben", so Norbert Stukenbröker, Vorsitzender von Haus & Grund Lemgo. "Private Investoren werden stattdessen wieder Interesse haben, verstärkt in den Wohnungsbau zu investieren". Denn nur neue Mietwohnungen in den Ballungsgebieten werden zur Entspannung auf den Wohnungsmärkten führen. "Die geplante Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren ist hierbei sehr hilfreich", ergänzt Norbert Stukenbröker.

"Bezahlbares Wohnen ist nur durch bezahlbares Bauen möglich. Wir begrüßen daher, dass eine Baukostensenkungs-Kommission eingesetzt werden wird". Die Baukosten werden auch durch weitere schwarz-gelbe Pläne sinken. Die Eigentumsförderung, die unter Rot-Grün von 525 Millionen Euro auf 80 Millionen Euro rakikal reduziert worden ist, wird wieder angehoben. Bei der Grunderwerbsteuer soll ein Freibetrag in Höhe von 250.000 Euro für selbstnutzende Eigentümer eingeführt werden.

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird vor allem für junge Familien so erfüllt werden können.

Die Hebesätze der Grundsteuer B, die selbstnutzende Eigentümer und Mieter zahlen, sollen begrenzt werden. Das wird zu sinkenden Betriebskosten führen.

"In NRW kehrt endlich wieder eine ideologiefrei Wohnungspolitik zurück", freut sich der Vorsitzende von Haus & Grund Lemgo, Norbert Stukenbröker


Langfristige Mietverhältnisse gehen vor Rendite

Für die privaten Vermieter sind langfristige Mietverhältnisse wichtiger als hohe Renditen. Das zeigt eine repräsentative Vermieterbefragung von Haus & Grund.

Ein zentraler Punkt der Befragung sind Angaben zur Häufigkeit der Mieterhöhungen. In 48 Prozent der erfassten Mietverhältnisse hat im gesamten Mietzeitraum keine Mieterhöhung stattgefunden und knapp gut ein Viertel erhöht die Miete ausschließlich dann, wenn ein Mieterwechsel stattfindet. Die Studienergebnisse zeigen auch, dass durchschnittlich bundesweit sei 5,3 Jahren keine Mieterhöhung ausgesprochen wurde. Private Vermieter sind tendenziell an einer langfristigen Vermietung ihrer Immobilie interessiert und streben ein faires Vermieter-Mieter-Verhältnis an. Mieter leben im Durchschnitt knapp 12 Jahre in einer Wohnung. Die Befragung ergab zudem, dass die Miethöhe pro Quadratmter 0,3 Prozent im Durchschnitt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto niedriger ist die Miete im Vergleich zu der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mieterhöhungen fallen demnach eher moderat aus oder liegen bei langen Mietverhältnissen sogar 8 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. In deutschen Metropolen steigt zwar die Höhe der Miete, was jedoch auf der Lücke zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen ist und sich auf einige In-Quartiere bezieht.

Bezüglich des Modernisierungsverhaltens sind die Ergebnisse der Befragung ein wenig überraschend. Die Antworten zeigen, dass jährlich zwischen 2 und 4 Prozent der Wohnungen modernisiert werden - also deutlich mehr als das häufig genannte eine Prozent. Die meisten Modernisierungsvorhaben wurden entweder als Komplettmodernisierung durchgeführt oder betrafen mit der Heizung, den Fenstern oder dem Dach Gebäudeteile, die die energetische Beschaffenheit des Gebäundes verbessern.


Schönheitsreparaturen; Die jüngsten Entscheidungen des Bundgerichtshofes

Nahezu alle Mietverträge enthalten eine oder mehrere Klauseln, mit welcher die notwendigen Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis auf die Mieter übertragen werden. Welche Klauseln wirksam sind und welche nicht, damit beschäftigt sich die Rechtsprechung seit Jahrzehnten. Wird eine Schönheitsreparaturklausel von den Gerichten als unwirksam angesehen, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vornehmen oder vornehmen lassen. Am 18.03.2015 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit Fragen zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln auseinandergesetzt und sich in Bezug auf unrenoviert übergebenen Wohnraum und der Quotenabgeltungsklausel endgültig von seiner bisherigen Rechtsprechung abgewandt.

Der BGH war bisher davon ausgegangen, dass Schönheitsreparaturen formularmäßig auch dann auf einen Mieter abgewälzt werden können, wenn der Mieter selbst die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übernommen hatte. Das bedeutete nicht, dass der Mieter schon zu Beginn seiner Mietzeit verpflichtet gewesen wäre, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Vielmehr war die Klausel nur dann wirksam, wenn sie sich auf Reparaturarbeiten, die während seiner Vertragzeit notwendig geworden waren, bezog. An dieser Ansicht hält der BGH mit seinem Urteil nicht mehr fest. Die Klausel sei unangemessen, weil sie den Mieter damit auch verpflichte, Gebrauchsspruen eines vorherigen Mieters auf seine Kosten mit zu beseitigen - so der BGH heute. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Beseitigung der Gebrauchsspuren seines Vorgängers anbietet. Dann kann auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden. Indem zu entscheidenden Fall reichte es dem BGH allerdings nicht aus, dass der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses auf die halbe Monatsmiete verzichtete, weil Streicharbeiten in drei Zimmern einer Vier-Zimmer-Wohnung erforderlich waren.

Wann eine  Wohnung unrenoviert oder renoviersbedürftig ist, hängt vom Einzelfall ab und muss im Streitfall von einem Richter beurteilt werden. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung dann, wenn sie Gebrauchsspuren aus dem vorhergehenden Mietverhältnis aufweist. Unwesentliche Gebrauchsspuren sind unbeachtlich, wenn der Gesamteindruck der Wohnung einen renovierten Zustand vermittelt. Das bedeutet also nicht, dass alle Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind, wenn der Vermieter nicht zuvor die gesamte Wohnung frisch renoviert hat. Einzelne Ausbesserungsarbeiten können ausreichen, wenn dadurch ein renovierter Gesamteindruck entsteht.

Quotenabgeltungsklauseln wurden für die Fälle vereinbart, in denen Mieter auszogen, bevor die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Vertrag fällig wurde. Mit der Klausel wurde der Mieter verpflichtet, sich anteilig an den bei fortgesetztem Gebrauch der Wohnung fällig werdenen Schönheitsreparaturen zu beteiligen.

Solche Klauseln sind nach dem Urteil des BGH vom 18.03.2015 unwirksam, und zwar gleichgültig, ob der Mieter die Wohnung im renovierten oder aber im renovierungsbedürftigen bzw. unrenovierten Zustand übernommen hat. Der BGH begründet dies damit, dass der Mieter die tatsächliche Kostenbelastung nicht einschätzen könne. Die Berechnung der Quote basiere auf dem voraussichtlichen Renovierungsbedarf, der sich mutmaßlich bei fortgesetztem Wohnverhalt des Mieters ergeben würde.

 

Darum rät der Vorsitzende von Haus & Grund Lemgo, Norbert Stukenbröker: "Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages immer die auf der neuesten Rechtsprechung basierenden Mietverträge von Haus & Grund verwenden und sich entsprechend durch den Verein beraten lassen".


Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam

Der BGH hat in zwei Fällen (VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13) entschieden, dass die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übertragenen Wohnungen unwirksam ist. In dem Fall VIII ZR 242/13 urteilte der BGH außerdem, dass auch die Quotenabgeltungsklauseln generell unwirksam sind. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter bei Vertragsschluss renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Damit gibt der BGH seine bisherige Rechtsprechung auf.

Haus & Grund fordert eine Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter.


Schönheitsreparaturen sollten Sache des Mieters sein.

Nach den obigen Urteilen des BGH fordert Haus & Grund eine neue gesetzliche Regelung der Schönheitsreparaturen. "Die Schönheitsreparaturen sollten künftig grundsätzliche Sache des Mieters sein. Das würde Rechtssicherheit für beide Parteien schaffen und wäre im Interesse aller Beteiligten", so Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland Kai Warnecke.

Die Mieter wollten meist selbst bestimmen, wie beispielsweise die Wände gestrichen sind. Zudem wollten die Mieter auch nicht alle paar Jahre vom Vermieter einen Maler in die Wohnung geschickt bekommen, der dann einzelne Räume streicht. Die BHG-Rechtsprechung der vergangenen Jahre zur Frage der Schönheitsreparaturen hat häufig Streit in ansonsten harmonische Mietverhältnisse getragen. Die vorab vereinbarte vertragliche Balance ist aus dem Gleichgewicht gebracht worden. Wenn Vermieter sich nicht mehr darauf verlassen können, dass der Mieter am Ende des Mietverhälnisses die Schönheitsreparturen tatsächlich übernimmt, gerät die Mietkalkulation aus den Fugen, was gerade private Vermieter stark belastet.

 

Hintergrund: 

Nach geltendem Recht ist grundlätzlich der Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich. Es ist aber langjährige Mietvertragspraxis, die Schönheitsreparaturen während eines Mietverhältnisses dem Mieter zu übertragen. Der Vermieter berücksichtigt die nunmehr nicht bei ihm anfallenden Kosten bei der Höhe der verlangten Kaltmiete. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen stellt als neben der Mietzahlung eine Gegenleistung des Mieters für die Überlassung der Wohnung durch den Vermieter dar. Der BGH hat in der Vergangenheit allerdings viele der gängigen Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt.


Neuerungen für unsere Mitglieder im Online-Service-Center

Im Online-Service-Center sind zwei Neuerungen eingestellt. Diese können von allen Mitgliedern kostenlos heruntergeladen werden:

 

  • Das Wohnungsübergabeprotokoll wurde überarbeitet. Die überarbeitete wie auch die Vorgängerversion steht allen Mitglieder kostenlos zur Verfügung.
  • Das neue Infoblatt zur Trinkwasserverordnung mit dem Titel: "Bekämpfung von Legionellen in Wohngebäuden" steht allen Mitgliedern ebenfalls kostenlos zur Verfügung.

Zugang zum Online-Service-Center mit vielen Informationen, Infoblätter und Formularen erhalten alle Mitglieder auf Antrag.